Abogados querellas policivas
Nuestros abogados expertos en derecho de propiedad y derecho policivo, como querellas por perturbación a la posesión o mera tenencia, podrán asesorarlo o representarlo en la defensa de sus derechos para recuperación de sus predios o defensa de sus intereses.
¿Cómo se diferencian la propiedad, posesión y tenencia?
El concepto clásico de derecho de propiedad comprende tres atributos, esto es, uso, goce o disfrute y disposición. El ejercicio de estos atributos, genera los siguientes tipos de derechos reales:
- Quien solo ejerce la “disposición” es “nudo propietario”. El nudo propietario puede realizar negocios jurídicos como la hipoteca, la constitución de usufructo, habitación o fideicomiso, la venta (como escrituración sin entrega de la cosa), la obtención de permisos y licencias urbanísticas, etc. Esto es, los negocios jurídicos que pueden registrarse en el folio de matrícula, o que el nudo propietario puede hacer sin que se requiera una relación material con el predio.
- De otra parte, quien tiene el uso y el fruto, es tenedor. Se enmarcan en el concepto de tenedor, los siguientes casos: arrendatario, comodatario, acreedor prendario, secuestre, usufructuario, derecho de habitación.
- Finalmente, si el tenedor además ostenta esa tenencia con ánimo de señor y dueño, es poseedor.
Para mejor comprensión de estos conceptos, veamos los siguientes aspectos.
La propiedad puede ser separada en “nuda propiedad”, que hace referencia a la facultad de disposición (del inscrito en registro de instrumentos públicos) y, “posesión” que implica la tenencia con ánimo de señor y dueño e integra el uso y el goce.
Por ejemplo, si un predio es ocupado por alguien que llega a ejercer la tenencia con ánimo de señor y dueño, este adquiere la categoría de poseedor y el, hasta entonces, titular del dominio (registrado en instrumentos públicos como propietario), al ser despojado de sus derechos de uso y goce, pasa de propietario a quedar convertido en nudo propietario.
De igual forma, si un propietario protocoliza escrituras públicas cediendo la propiedad de su predio, pero no hace entrega del mismo y continúa ocupándolo con ánimo de señor y dueño, se habrá despojado de su derecho de dominio y se constituye en simple poseedor: no propietario.
La conservación de la propiedad es protegida por el ordenamiento jurídico (Constitución art. 58 y Código Civil art. 669); dentro de los mecanismos para su protección se encuentran las acciones civiles y las acciones policivas.
¿Cómo se diferencian las competencias de jueces, inspectores de policía y policía nacional en la protección de la propiedad?
En relación con la propiedad, los inspectores de policía no tienen ninguna competencia respecto de asuntos relacionados con el atributo de “disposición” ni en relación con negocios jurídicos o contratos: las decisiones sobre estos asuntos competen a los jueces.
Téngase en cuenta, además, que el art. 979 del Código Civil señala que en los “juicios posesorios no se tomará en cuenta el dominio [también llamada propiedad, ver art. 669 ibídem] que por una o por otra parte se alegue. Podrán con todo, exhibirse títulos de dominio para comprobar la posesión…”. En este sentido se pronunció la Corte Constitucional en sentencia T-201 de 2010, señalando: que “… en el desarrollo del proceso de lanzamiento por ocupación de hecho, por lo que no encuentra la Sala desacertada la interpretación que dio la Inspección 11 A de policía de Suba, al no tener en cuenta las pruebas que acreditan el domino cuando estas no sean conducentes para probar posesión o tenencia, pues como se ha señalado en esta sentencia, no es éste el objeto del debate, pues lo que se debe acreditar en él es la posesión o tenencia sobre el inmueble, es decir, el corpus y el animus, en el caso de la posesión, o sólo el corpus en el caso de la tenencia. De allí que no es errado considerar improcedente como medio probatorio la escritura pública”. De conformidad con lo anterior, las escrituras, certificados de tradición y contratos, solo pueden valorarse en un juicio policivo, en cuanto se presenten para sustentar posesión o tenencia: no para acreditar propiedad ni cumplimientos o incumplimientos contractuales.
La autoridad de policía está llamada a evaluar solo las circunstancias de hecho, respecto de quién ostenta la relación material con el predio y quien pretende arrebatarla por vías de hecho.
Las decisiones de las autoridades policivas, respecto del amparo de la posesión o mera tenencia, con de carácter precario y provisional y de efecto inmediato, con la finalidad única de mantener el statu quo, mientras el juez competente decide definitivamente sobre la titularidad de los derechos reales en controversia.
A continuación se expone el marco de competencias de las distintas autoridades, así como el tiempo en el que se pueden ejercer tales atribuciones.
El agente policial.
Frente a vías de hecho que perturben la posesión o mera tenencia de bienes inmuebles con ocupación por vías de hecho, la Policía Nacional tiene el deber de expulsar a los infractores, siempre que se le dé aviso en el momento de la ocupación o hasta dentro de las 48 horas siguientes.
Las Inspecciones de Policía.
En cuanto a los atributos de “uso” o del “fruto”, los Inspectores de policía solo pueden intervenir para proteger el statu quo cuando se presenta perturbación de la “mera tenencia” o de la “posesión”.
Es importante tener en cuenta que cuando se trate de queja por presunta “ocupación ilegal”, el Inspector solo podrá proteger el derecho cuando se acuda a la autoridad policiva dentro de los 4 meses siguientes a la “perturbación por ocupación ilegal”. Si el quejoso o querellante acude a la inspección de policía después de transcurridos 4 meses desde que el presunto infractor ha incurrido en la perturbación, el Inspector deberá declarar que ha procedido la caducidad de la acción policiva, por lo cual no tiene competencia para actuar.
De conformidad con lo anterior, para que el Inspector decida sobre una solicitud de medida correctiva deberá verificar:
- Quién ha tenido la posesión o tenencia de manera regular.
- Quién ha utilizado vías de hecho para alterar la posesión o tenencia de otra persona.
- En los eventos en que haya existido despojo de la posesión o tenencia debe establecer cuándo ocurrieron los hechos y cuándo se interpuso la queja o querella.
Vale precisar que al Inspector tampoco le compete conocer ni precisar el tipo de posesión que se ejerce.
Los jueces de la república.
Después de los cuatro meses de la ocupación regular o irregular, solo los jueces pueden pronunciarse sobre los hechos y derechos.
¿Cómo se diferencian la perturbación de la ocupación de hecho?
Ejemplos de una simple perturbación son: a) la construcción del predio vecino ha generado hundimiento del suelo y agrietamiento de las paredes de su inmueble; b) el administrador de la propiedad horizontal ordenó la construcción de bolardos al ingreso de su parqueadero; c) el residente del apartamento vecino causó daños en las tuberías de aguas de su predio, lo cual está generando humedad en el inmueble del querellante; d) el vecino ha implantado un criadero de cerdos en el patio de su casa, lo cual está generando olores, ruido, humedad; etc.
Ejemplos de una perturbación con despojo u ocupación de hecho son: a) le cambiaron las guardas al inmueble impidiéndole el acceso; b) alguien presentó documentos falsos al administrador de la propiedad horizontal y haciéndose pasar por propietario, ingresó al inmueble; c) alguien llegó al predio manifestando que le pertenecía por herencia y sacó a la fuerza a sus arrendatarios o cuidadores; etc.